Cómo funciona la amortización de hipoteca
Cuando tomas una hipoteca de tasa fija, cada pago mensual es el mismo monto en dólares desde el primer mes hasta el último. Lo que cambia a lo largo del tiempo es cómo ese pago se divide entre interés y principal. En los primeros años la vast mayoría de cada pago cubre interés; en los años finales casi todo retira principal. Esta concentración frontal de interés no es un truco—es el resultado natural de la fórmula de amortización.
La fórmula
La fórmula de pago mensual estándar es:
M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)
donde P es el principal del préstamo, r es la tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12), y n es el número de pagos mensuales (años × 12). Cada elemento es fijo al origen, así que M nunca cambia.
Cada mes el prestamista aplica tu pago en dos pasos. Primero, multiplica el balance restante por la tasa mensual para obtener interés adeudado. Segundo, resta ese interés de M para obtener la reducción de principal. Como el balance es más alto al inicio, también lo es el cargo de interés—dejando muy poco de cada pago temprano para reducir principal.
Por qué la concentración frontal importa
En un préstamo de $320,000 al 7% por 30 años el pago mensual es aproximadamente $2,129. En el mes uno, $1,867 de eso va a interés y solo $262 reduce el balance. Por el mes 180 (año 15) el desglose está más cercano a $1,400 interés y $729 principal. Por el mes 348 (año 29) se invierte completamente: menos de $100 va a interés. El préstamo se paga en el mes 360 exactamente.
Durante los 30 años completos reembolsas $320,000 en principal más aproximadamente $446,000 en interés—más que el préstamo original de nuevo. Esto no es inusual; es lo que un 7% de tasa cuesta durante tres décadas.
Cómo los pagos extra cambian todo
Porque cada pago se aplica primero a interés (que se determina por el balance restante), cualquier principal extra que pagues hoy elimina cargos de interés sobre ese balance durante cada mes restante. Un pago principal de $500 extra en el mes uno ahorra interés en ese $500 para 359 meses futuros. El mismo $500 en el mes 200 ahorra interés solo durante los 160 meses restantes. Por eso comenzar pagos extra temprano, en lugar de tarde, produce ahorros desproporcionadamente grandes.
En el mismo préstamo de $320,000 / 7% / 30-años, agregar solo $500/mes en principal extra reduce interés total pagado por aproximadamente $207,000 y acorta el plazo de 360 meses a aproximadamente 213 meses—casi 12 años antes.