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Comparador ARM vs. Hipoteca de Tasa Fija

Ingresa los detalles de tu préstamo y horizonte de planificación para ver si un ARM o una hipoteca de tasa fija te ahorra más interés durante el tiempo que esperas mantener el préstamo.

Datos de entrada

El capital total de la hipoteca al cierre (precio de la vivienda menos el pago inicial).

%

La tasa de interés anual de la hipoteca fija a 30 años con la que está comparando.

%

La tasa de interés anual durante el período fijo inicial del ARM (por ejemplo, el '6' en un ARM 5/1 al 6%).

Años antes del primer ajuste (por ejemplo, 5 para un ARM 5/1).

%

La tasa a la que se ajusta el ARM después de que finaliza el período fijo. Utilice su escenario esperado o el peor de los casos; la tasa real depende del índice y el margen en el momento del ajuste.

Cuánto tiempo planea mantener este préstamo antes de vender o refinanciar.

Plazo total de amortización del préstamo en años (normalmente 30).

Los resultados se actualizan mientras escribes y la barra de direcciones guarda tus cifras, de modo que el enlace que compartas reabre este mismo cálculo.

Ventaja de interés del ARM en el horizonte

9488 €

ARM saves $9,488 in interest over your 7-year horizon.

Resultados detallados
Pago mensual inicial del ARMMonthly P&I during the ARM's initial fixed period.2398 €
Pago mensual fijoMonthly P&I for the 30-year fixed mortgage.2661 €
Ahorros mensuales iniciales (ARM vs. fijo)Monthly savings with ARM during the initial period.263 €
Interés acumulado del ARM hasta el horizonteTotal interest paid on the ARM through your planning horizon.178.643 €
Interés acumulado fijo hasta el horizonteTotal interest paid on the fixed loan through your planning horizon.188.131 €
Saldo del ARM en el horizonteRemaining ARM principal balance at the end of your planning horizon.362.819 €
Saldo fijo en el horizonteRemaining fixed-rate principal balance at the end of your planning horizon.364.590 €

Qué significa este resultado

Ventaja de interés del ARM en el horizonte: 9488 €.

Over your 7-year horizon, the ARM saves you $9,488 in cumulative interest. During the initial 5-year fixed period, the ARM payment is $2,398/mo vs. $2,661/mo for the fixed loan — a savings of $263/mo. If you sell or refinance before the 5-year adjustment, you capture those savings without exposure to the adjusted rate.

Comparación anual ARM vs. fijo

Resumen anual de pagos mensuales, saldos pendientes e intereses acumulados tanto para el ARM como para el préstamo fijo a 30 años, desde el año 1 hasta su horizonte de planificación.

Comparación anual ARM vs. fijo. 7 filas, primeras 7 visibles.
AñoPago del ARMPago fijoSaldo del ARMSaldo fijoInterés acumulado del ARMInterés acumulado fijo
12398 €2661 €395.088 €395.937 €23.866 €27.871 €
22398 €2661 €389.873 €391.580 €47.430 €55.449 €
32398 €2661 €384.336 €386.908 €70.672 €82.711 €
42398 €2661 €378.458 €381.898 €93.572 €109.636 €
52398 €2661 €372.217 €376.526 €116.110 €136.199 €
62997 €2661 €367.717 €370.766 €147.575 €162.373 €
72997 €2661 €362.819 €364.590 €178.643 €188.131 €

Cómo se calcula

Pago fijo: M_fixed = P · r_f(1+r_f)^N / ((1+r_f)^N − 1)
ARM inicial: M_arm0 = P · r_a0(1+r_a0)^N / ((1+r_a0)^N − 1)
Balance ARM en ajuste (mes k): B_k = P(1+r_a0)^k − M_arm0·((1+r_a0)^k − 1)/r_a0
ARM ajustado: M_arm1 = B_k · r_a1(1+r_a1)^(N−k) / ((1+r_a1)^(N−k) − 1)
Interés acumulativo hasta mes H:
  Fijo: I_fixed = M_fixed·H − (P − B_fixed_H)
  ARM: I_arm = suma de cargos de interés mensuales mes 1..H
Ventaja = I_fixed − I_arm (positivo → ARM gana)

Cómo ARMs e hipotecas de tasa fija se comparan

Una hipoteca de tasa fija de 30 años te da el mismo pago de principal e interés durante todo el plazo del préstamo. La predictibilidad es el beneficio principal: sin importar qué suceda con las tasas de interés, tu pago requerido nunca cambia. La compensación es que los prestamistas cotizan esta certeza en la tasa—las tasas fijas son típicamente más altas que la tasa inicial en un ARM.

Un ARM (hipoteca de tasa ajustable) funciona diferente. Durante un período fijo inicial—comúnmente 3, 5, 7 o 10 años—la tasa se bloquea, a menudo con un descuento a las tasas fijas prevalecientes. Después de que ese período termina, la tasa se ajusta periódicamente (usualmente una vez por año para un ARM "1") basado en un índice de referencia como SOFR más un margen fijo establecido al origen. Un ARM 5/1, por ejemplo, tiene una tasa inicial de 5 años seguida de ajustes anuales durante los 25 años restantes.

Cuándo un ARM gana

La ventaja ARM es directa cuando esperas vender o refinanciar antes de que expire el período fijo inicial. Si cierras un ARM 5/1 al 6% en lugar de una fija de 30 años al 7%, cada mes durante esos 5 años tu pago es más bajo y más va a principal. Al año 5 vendes, tomas tu patrimonio, y nunca experimentas un único ajuste. Los ahorros de interés acumulativos pueden ser sustanciales—en un préstamo de $400,000 la diferencia corre en decenas de miles de dólares.

Los ARMs también pueden tener sentido si crees que las tasas caerán antes del primer ajuste. Si el índice cae y tu tasa ARM se ajusta hacia abajo, te beneficias sin el costo de una refinanciación.

Riesgo de tasa después del ajuste

El peligro llega si te quedas en el préstamo después del período fijo inicial y las tasas han subido. Después del ajuste, tu pago se recalcula en función de la nueva tasa aplicada al balance restante durante el plazo restante—un proceso llamado re-amortización. Incluso un aumento de tasa modesto se traduce en un pago significativamente más alto, y el titular del préstamo fijo que bloqueó su tasa años atrás puede estar pagando mucho menos. Esta calculadora modela un único ajuste de tasa: de la tasa inicial a tu tasa posterior especificada (tu peor caso), lo que hace que la compensación sea concreta.

La mayoría de los ARMs también tienen límites: un límite por ajuste (cuánto puede moverse la tasa en un ajuste), un límite de vida (la tasa máxima durante la vida del préstamo), y un límite de ajuste inicial (a menudo más grande, cubriendo el salto de la tasa inicial). Esta calculadora no modela límites por período—aplica la tasa ajustada en su totalidad—por lo que representa un escenario conservador para el prestatario.

Supuestos

  • El ARM tiene exactamente un ajuste de tasa: de la tasa inicial a la tasa ajustada especificada al final del período fijo inicial. No se modelan más ajustes anuales.
  • No se aplican límites por ajuste y límites de vida; la tasa ajustada toma efecto completa en el primer mes después del período fijo.
  • Sin seguimiento de índice: la tasa ajustada es la tasa que ingresas, no un índice calculado + margen.
  • Ambos préstamos se amortizan completamente durante un plazo de 30 años (o especificado) sin pago de globo.
  • No se hacen pagos adicionales o irregulares más allá del monto programado mensualmente.
  • El plazo del préstamo comienza al mismo tiempo para ambos productos; los costos de cierre se excluyen.
  • Los pagos cubren principal e interés solamente; impuestos, seguros y PMI no se incluyen.
  • El primer pago vence un mes después del cierre (convención hipotecaria estadounidense estándar).
  • Se usa capitalización mensual en r = tasa_anual / 12 para todos los cálculos.

Preguntas frecuentes

›¿Cuándo tiene un ARM más sentido financiero que una hipoteca de tasa fija?

Un ARM típicamente gana cuando tu horizonte de planificación es más corto que o igual al período fijo inicial del ARM. Si planeas vender o refinanciar dentro de 5 años y eliges un ARM 5/1, disfrutas de la tasa inicial más baja sin nunca enfrentar un ajuste. Los ARMs también pueden ser ventajosos si esperas que las tasas caigan antes del primer ajuste, aunque eso implica pronosticar el mercado.

›¿Qué es un límite de tasa y por qué esta calculadora no lo modela?

Los límites de tasa limitan cuánto puede moverse la tasa ARM. Una estructura típica podría ser 2/1/5: la tasa no puede subir más de 2% en el primer ajuste, más de 1% en cada ajuste posterior, o más de 5% por encima de la tasa inicial durante la vida del préstamo. Esta calculadora aplica tu tasa ajustada especificada en su totalidad sin limitar, lo que la hace una estimación conservadora (peor caso) para el prestatario. En la práctica, los límites pueden prevenir que las tasas alcancen los niveles que ingresaste.

›¿Qué es el riesgo de tasa de interés en un ARM?

El riesgo de tasa de interés es la posibilidad de que el índice de referencia suba significativamente antes o después del ajuste, aumentando tu pago mensual más allá de lo que puedas permitirte cómodamente. A diferencia de una hipoteca fija, un ARM te transfiere parte de este riesgo de mercado. El riesgo es manejable si tu ingreso es probable que crezca, si tienes amortiguador financiero, o si planeas vender o refinanciar antes de que las tasas se ajusten. Se vuelve peligroso si las tasas suben y no puedes refinanciar (debido a valores de vivienda decrecientes o crédito endurecido) y no puedes absorber el pago más alto.

›¿Qué es un ARM híbrido?

Un ARM híbrido combina un período introductorio fijo con ajustes anuales posteriores—que es lo que esta calculadora modela. El nombre del ARM "5/1" codifica esta estructura: 5 años fijos, luego ajustes cada 1 año. Los híbridos comunes son 3/1, 5/1, 7/1 y 10/1. Los ARMs puros más antiguos que se ajustaban desde el primer día raramente se ofrecen hoy; la estructura híbrida ahora es el producto estándar.

›¿Debería elegir el período ARM fijo más largo para minimizar riesgo?

No necesariamente. Un ARM 10/1 tiene una ventana fija inicial más larga, pero su tasa inicial es usualmente más cercana a la tasa fija de 30 años de lo que sería un ARM 5/1. Cuanto más corto es el período inicial, más pronunciado es el descuento inicial—porque los prestamistas están expuestos a movimientos de tasa durante menos tiempo. Si estás confiado de que venderás o refinanciarás dentro de 5 años, un ARM 5/1 probablemente ofrece un descuento mayor que un ARM 10/1, maximizando tus ahorros.

›¿Cómo cambia el pago ARM en el ajuste?

En el ajuste, el prestamista toma tu balance de principal restante y lo re-amortiza en la nueva tasa durante el plazo de préstamo restante. Por ejemplo, si te quedan 25 años en un préstamo de 30 años y la tasa sube de 6% a 8,5% en un balance de $370,000, tu nuevo pago se calcula como si estuvieras tomando un préstamo fresco de 25 años al 8,5% en $370,000. Esta re-amortización significa que el aumento de pago puede ser sustancial incluso con un aumento de tasa moderado.

›¿Importa el balance al final de mi horizonte?

Sí, si planeas vender. El balance restante es lo que debes al prestamista al cierre. Un balance más bajo significa que netas más patrimonio de la venta. Los ARMs e hipotecas fijas construyen patrimonio a tasas ligeramente diferentes porque sus estructuras de pago difieren—durante el período inicial el pago ARM es más bajo, por lo que menos principal se retira cada mes (más va a interés por dólar pagado solo si las tasas difieren; las matemáticas de amortización significan que ambas retiran principal cada mes, pero los montos de pago difieren). Esta calculadora muestra ambos balances para que puedas considerar el patrimonio en la comparación.

›¿Qué pasa si refinancio durante el período fijo del ARM?

Refinanciar reinicia el reloj—tomarías un nuevo préstamo, pagarías costos de cierre (típicamente 2–5% del monto del préstamo), y comenzarías un nuevo calendario de amortización. Si refinancia en una tasa fija antes de que el ARM se ajuste, bloquea la certeza pero incurres en costos. Esta calculadora modela mantener el ARM hasta tu horizonte de planificación especificado sin refinanciar; si planeas refinanciar en una hipoteca fija antes de que el ARM se ajuste, la comparación se simplifica a los ahorros del período fijo ARM menos los costos de refinanciación.

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Última revisión y fuentes