Wie ARMs und Festzins-Hypotheken verglichen werden
Eine 30-jährige Festzins-Hypothek gibt Ihnen die gleiche Kapital- und Zins-Zahlung für die gesamte Darlehenslaufzeit. Vorhersehbarkeit ist der primäre Vorteil: egal was mit den Zinssätzen passiert, Ihre erforderliche Zahlung ändert sich nie. Der Kompromiss ist, dass Kreditgeber diese Gewissheit in den Satz einpreisen – Festzinssätze sind typischerweise höher als der ursprüngliche Satz auf einem ARM.
Ein anpassbare Zinssatz-Hypotheke (ARM) funktioniert anders. Für einen anfänglichen festgestellten Zeitraum – häufig 3, 5, 7 oder 10 Jahre – ist der Satz gesperrt, oft zu einem Rabatt gegenüber vorherrschenden Festzinssätzen. Nachdem dieser Zeitraum endet, passt sich der Satz periodisch an (normalerweise einmal pro Jahr für einen "1" ARM) basierend auf einem Referenz-Index wie SOFR plus eine feste Marge, die bei Ursprung festgelegt wird. Ein 5/1 ARM hat zum Beispiel einen 5-jährigen Anfangssatz gefolgt von jährlichen Anpassungen für die verbleibenden 25 Jahre.
Wenn ein ARM gewinnt
Der ARM-Vorteil ist klar, wenn Sie erwartet, vor der anfänglichen festgestellten Periode zu verkaufen oder zu refinanzieren. Wenn Sie einen 5/1 ARM bei 6% statt einer 30-jährigen Festzins bei 7% schließen, ist jeder Monat während dieser 5 Jahre Ihre Zahlung niedriger und mehr geht zum Kapital. Am 5-Jahres-Mark verkaufen Sie, nehmen Ihr Eigenkapital und erleben nie eine einzige Anpassung. Die kumulativen Zinseinsparungen können erheblich sein – bei einem $400.000 Darlehen die Differenz in zigtausend Dollar.
ARMs können auch sinnvoll sein, wenn Sie glauben, dass die Zinssätze vor der ersten Anpassung sinken werden. Wenn der Index fällt und Ihr ARM-Satz angepasst wird unten, profitieren Sie ohne die Kosten einer Refinanzierung.
Ratenrisiko nach Anpassung
Die Gefahr kommt, wenn Sie im Darlehen über die anfängliche Festperiode hinaus bleiben und die Zinssätze gestiegen sind. Nach der Anpassung wird Ihre Zahlung auf Basis des neuen Satzes auf das verbleibende Guthaben über die verbleibende Laufzeit neuberechnet – ein Prozess namens Re-Amortisation. Selbst eine bescheidene Ratenerhöhung führt zu einer sinnvoll höheren Zahlung, und der Festzins-Kreditnehmer, der seinen Satz vor Jahren gesperrt hat, kann viel weniger zahlen. Dieser Rechner modelliert eine einzelne Raten-Anpassung zu Ihrem festgelegten Post-Anpassungs-Satz (Ihr Worst-Case-Szenario), was den Kompromiss konkret macht.
Die meisten ARMs haben auch Kappungen: eine Pro-Anpassungs-Kappe (wie viel der Satz sich bei einer einzelnen Anpassung bewegen kann), eine lebenslange Kappe (der maximale Satz über die Darlehenslaufzeit) und eine anfängliche Anpassungs-Kappe (oft größer, das Springen vom anfänglichen Satz abdeckend). Dieser Rechner modelliert keine Pro-Perioden-Kappen – er wendet den angepassten Satz vollständig an – also repräsentiert er ein konservatives Szenario für den Kreditnehmer.
Wie Sie diesen Rechner verwenden
Geben Sie den Darlehensbetrag, beide Zinssätze, die ARM-Festperiode und den Satz ein, den Sie nach Anpassung erwarten würden (verwenden Sie ein realistisches Worst-Case-Szenario, nicht den Köder-Satz). Legen Sie dann Ihren Planungshorizont fest, um die Anzahl der Jahre, die Sie das Darlehen wirklich halten, zu haben. Die primäre Ausgabe – der kumulative Zins-Vorteil – sagt Ihnen in einer Nummer, ob der ARM Geld über diesen Horizont spart oder kostet. Der Jahr-für-Jahr-Plan und die kumulative Zins-Tabelle lassen Sie genau sehen, wann (wenn überhaupt) der Übergang tritt auf.