Miete vs. Kauf Rechner

Modellieren Sie das vollständige Finanzielle Bild von Kauf versus Miete – Eigenkapital, Opportunitätskosten und jede monatliche Ausgabe – über jeden Horizont von 1 bis 30 Jahren.

Inputs

Home price

Purchase price of the home you are considering buying.

Down payment

Percentage of home price paid upfront. Less than 20% triggers PMI.

Mortgage interest rate

Loan term

Property tax rate

Annual property tax as a percentage of home value. Varies widely by location.

Home insurance rate

Annual homeowners insurance as a percentage of home value.

Annual maintenance rate

Annual repairs and upkeep as a percentage of home value. The 1% rule is a common starting point.

Monthly rent

Current monthly rent for a comparable home or apartment.

Annual rent increase

Expected annual percentage increase in rent.

Home appreciation rate

Expected annual increase in home value. The long-run U.S. average is roughly 3–4% nominal.

Investment return rate

Expected annual return if down payment were invested instead of used to buy.

Time horizon

How many years you plan to own (or rent) before re-evaluating.

Results update as you type, and the address bar keeps your numbers so the link you share reopens this exact calculation.

Net buying advantage

-$60,736

Renting is cheaper than buying over this horizon.

Detailed results
Total cost of buyingSum of all buying outflows: down payment, closing costs, P&I, taxes, insurance, maintenance, PMI, and selling costs.	$429,595
Total cost of rentingSum of all rent payments and renter's insurance over the horizon.	$231,274
Home equity at exitAppreciated home value minus remaining loan balance and selling costs.	$192,106
Opportunity cost of down paymentForegone investment growth on the down payment, compounded over the horizon.	$54,520

What this result means

Over 7 years, renting comes out ahead by roughly $60,736. The upfront costs of buying — closing costs, the down payment opportunity cost, and carrying expenses — outweigh the equity you would build at a 3% appreciation rate. A longer time horizon or higher appreciation assumption often tips the math in buying's favor.

Year-by-year cumulative cost comparison

Cumulative net cost of buying vs. renting at the end of each year. The buying column nets out home equity recovered at that year's appreciated value.

Year-by-year cumulative cost comparison. 7 rows, first 7 shown.
Year	Cumulative buy cost (gross)	Equity if sold this year	Net cost of buying	Cumulative rent cost	Investment gain (renter)	Net cost of renting	Buy advantage (+ = buy wins)
1	$172,201	$79,347	$92,854	$30,200	$6,300	$23,900	-$68,954
2	$214,230	$96,339	$117,891	$61,300	$13,041	$48,259	-$69,632
3	$256,596	$114,006	$142,589	$93,327	$20,254	$73,073	-$69,516
4	$299,306	$132,382	$166,924	$126,309	$27,972	$98,337	-$68,587
5	$342,370	$151,499	$190,871	$160,274	$36,230	$124,044	-$66,827
6	$385,797	$171,395	$214,402	$195,252	$45,066	$150,187	-$64,216
7	$429,595	$192,106	$237,489	$231,274	$54,520	$176,754	-$60,736

How this is calculated

netto_Kauf_Vorteil = netto_Miete_Kosten − netto_Kauf_Kosten
  netto_Kauf_Kosten = gesamte_Kauf_Abflüsse − Eigenkapital_beim_Exit
  netto_Miete_Kosten = gesamte_Miete_Abflüsse − Anlagegewinn_auf_Anzahlung
  Eigenkapital = endgültiger_Immobilienwert − verbleibender_Darlehensaldo − Verkaufskosten
  endgültiger_Immobilienwert = Immobilienwert × (1 + Wertsteigerungs_Satz)^Jahre

Die wahren Kosten eines Hauses gehen weit über die Hypothekenzahlung hinaus

Wenn Menschen Miete und Kauf vergleichen, ist der Instinkt, die monatliche Hypothekenzahlung gegen die monatliche Miete zu vergleichen und die niedrigere Zahl als Gewinner auszurufen. Diese Abkürzung ignoriert das meiste Geld, das auf dem Spiel steht.

Kauff eines Hauses bringt eine Kaskade von Kosten mit sich: eine Anzahlung, Abschlusskosten, die normalerweise 2–4% des Kaufpreises betragen, und dann eine monatliche Hypothekenzahlung, die in den frühen Jahren größtenteils Zinsen ist.

Assumptions

Der Hypothekensatz ist für den gesamten Kreditlaufzeit festgelegt; Hypotheken mit variablem Zinssatz werden nicht modelliert.
Der Hypothekenzinssteuerabzug ist nicht enthalten – sein Wert variiert je nach Antragsteller und ist jetzt für die Mehrheit der Steuerzahler, die den Standardabzug in Anspruch nehmen, nicht verfügbar.
Grundsteuer, Hausversicherung und Wartungskosten wachsen mit einer festgelegten Inflationsannahme von 2,5% pro Jahr.

Frequently asked questions

›Wie funktioniert das NYT-Miete-vs-Kauf-Modell und wie unterscheidet sich dieses?

Das New York Times Miete-vs-Kauf-Rechner, bekannt aus Mitte der 2000er Jahre, führte das Konzept eines Crossover-Jahres ein – der Punkt, an dem kumulative Kauf-Kosten (abzüglich Eigenkapital) unter kumulative Miete-Kosten fallen.

›Was ist die Opportunitätskosten der Anzahlung und warum ist es wichtig?

Wenn Sie Geld in eine Anzahlung investieren, verzichten Sie auf das, was dieses Geld anderswo verdient hätte. Bei einer 7% durchschnittlichen jährlichen Rendite – eine grobe langfristige historische Durchschnittsrendite des Aktienmarkts – wachsen 90.000 USD in etwa 177.000 USD in zehn Jahren.