Los retornos de propiedad de alquiler se miden por tasa de capitalización (rendimiento de ingresos) y retorno de dinero en efectivo (ganancia de efectivo en dinero real invertido).
Tasa de Capitalización. Ingreso Operativo Neto (NOI) ÷ precio de compra. Una tasa de capitalización de 5% significa que estás ganando 5% anualmente en el valor de la propiedad desde operaciones. Las tasas de capitalización varían por mercado y calidad de propiedad; 4–8% es típico.
Retorno de Dinero en Efectivo. Flujo de efectivo anual ÷ dinero total invertido (pago inicial + cierre + rehabilitación). Este es el retorno real en tus euros de bolsillo. Un retorno de dinero en efectivo de 10% supera la mayoría de retornos del mercado de valores.
La diferencia. La tasa de capitalización refleja el poder de generación de ingresos de la propiedad. El dinero en efectivo refleja tu apalancamiento (cuánto tomaste prestado). Una propiedad con una tasa de capitalización de 5% puede generar 10%+ dinero en efectivo si pones 20% de pago inicial y financias el resto.
El flujo de efectivo es rey. Una propiedad con alta tasa de capitalización pero alto servicio de deuda puede tener flujo de efectivo negativo (pierdes dinero mensualmente). Por el contrario, propiedades de tasa de capitalización más baja con bajo servicio de deuda generan flujo de efectivo positivo. Elige basado en tus objetivos: apreciación vs. ingreso.
El riesgo. Flujo de efectivo negativo significa que estás subsidiando la inversión mensualmente—arriesgado si tienes otros gastos. Las tasas de vacante, sorpresas de mantenimiento, y cuotas de gestión a menudo exceden estimaciones. Planifica conservadoramente.