Eigenheimkreditlinie vs. HELOC Rechner

Ein Eigenheimkreditlinie gibt dir eine Pauschal-Summe bei einem festgelegten Satz, und du zahlst in gleichen monatlichen Raten fuer die volle Frist zurueck. Ein HELOC ist eine revolvierende Kreditlinie: du ziehst, was du waehrend einer Draw-Periode brauchst, zahlst Zinsen-only, und zahlst dann den ausstehenden Saldo ueber eine separate Rueckzahlungs-Periode zurueck. Der HEL ist mehr wie eine zweite Hypothek; der HELOC ist mehr wie eine gesicherte Kreditkarte.

HELOC-Zinssaetze sind fast immer variabel, an den Leitzinssatz plus eine Marge des Kreditgebers gebunden. Wenn die Federal Reserve ihren Benchmark-Satz erhoet, folgen der Leitzinssatz und daher normalerweise dein HELOC-Satz innerhalb von Wochen. Ein Satz, der von 7% auf 9% ueber zwei Jahre ansteigt, addiert erhebliche Zinsen, die dieser Rechner nicht modelliert, wenn du nicht manuell den hoeherem Satz eingibst. Festzins-HELOCs existieren, sind aber selten. Wenn Zinsrate-Sicherheit dir wichtig ist, beseitigt ein festzins-Eigenheimkreditlinie dieses Risiko.

Ein HELOC neigt dazu, besser zu sein, wenn dein Kreditbedarf phasenweise ist, unsicher in der Groesse oder wenn du erwartest, waehrend der Draw-Periode erhebliches Kapital zurueckzuzahlen. Eine Multi-Jahr-Renovierung, wo Kosten in Stufen ankommen, Unterricht, der Semester fuer Semester gezahlt wird oder ein Business-Drawdown, wo Kapital graduell eingesetzt wird, alle profitieren vom Ziehen nur, was benoetigt wird. Wenn die Saetze flach bleiben oder fallen und wenn du aktiv Kapital waehrend der Draw-Periode zurueckzahlst, koennen Gesamtzinsen auf einem HELOC bedeutungsvoll niedrig als eine Pauschal-HEL sein.

Waehrend der Draw-Periode erfordern die meisten HELOCs nur Zinsen, daher kein Kapital ist zurueckgezahlt. Wenn die Draw-Periode endet, muss der gesamte urspruengliche Saldo ueber die verbleibende Frist amortisiert werden - was kuerzer als der Gesamtkreditbegriff ist. Das gleiche Kapital in weniger Monaten zu komprimieren erzeugt eine hoehere monatliche Zahlung. Je laenger die Draw-Periode und je kuerzer das verbleibende Rueckzahlungs-Fenster, desto schwerwiegender die Zahlung-Steigerung. Planung fuer diese Verschiebung, bevor die Draw-Periode endet, ist entscheidend.

Nach dem aktuellen US-Steuerrecht (Tax Cuts and Jobs Act) sind Zinsen auf einem Eigenheimkreditlinie oder HELOC nur dann absetzbar, wenn der Ertrag zum Kauf, zum Bau oder zur erheblichen Verbesserung des Hauses verwendet wird, das das Darlehen sichert. Zinsen fuer Schuldenkonsolidierung, Unterrichtszahlung oder Finanzierung anderer Ausgaben sind normalerweise nicht absetzbar. Konsultiere einen Steuerfachmann fuer Anleitung speziell zu deiner Situation, da die Absetzbarkeit davon abhaengt, wie die Gelder verwendet werden und ob du Abzuege auflistest.

Ja. Das Modell nimmt an, dass der gesamte geliehene Betrag waehrend der gesamten Draw-Periode ausstehend ist, was HELOC-Zinsen maximiert und den Vergleich konservativ fuer den HELOC macht. Wenn du die Zeile graduell ziehst oder waehrend der Draw Kapital zurueckzahlst, werden deine tatsaechlichen HELOC-Zinskosten niedrig als gezeigt. Dieser Rechner ist bestimmt, um die strukturellen Produkte zum gleichen Gesamtkreditbetrag zu vergleichen, nicht um Rueckzahlungsverhalten zu modellieren.

Beginne mit der Art deines Bedarfs: wenn du genau weisst, wie viel du brauchst und Zahlungs-Sicherheit willst, neige zu HEL. Wenn der Bedarf phasenweise oder moeglichweise kleiner als die volle Menge ist, gibt ein HELOC Flexibilitaet. Dann vergleiche die Gesamtzinsen zu aktuellen Saetzen mit diesem Rechner, Stress-Test das HELOC-Ergebnis durch Erhoehung der Draw- und Rueckzahlungs-Saetze ein oder zwei Punkte, um Szenarien mit Satz-Steigerungen ungefaehr zu machen und wiege das Zahlung-Shock-Risiko am Ende der Draw-Periode gegen deine Einkommensstabilitaet.

Viele Kreditgeber bieten eine Satz-Lock- oder Festzins-Advance-Funktion, die einige oder alle ausstehenden HELOC-Salden zu einem festverzinsliches Unterkonto mit einem festgelegten Rueckzahlungs-Plan umwandelt. Die Bedingungen variieren breit und einige Kreditgeber berechnen eine Umwandlungsgebuehr. Wenn du dir Sorgen um steigende Saetze waehrend der Draw-Periode machst, frage deinen Kreditgeber nach dieser Option, bevor du den HELOC oeffnest.