Zweithypothek Erschwinglichkeits-Rechner

Das Front-End-DTI (Wohnungs-Verhältnis) vergleicht nur Ihre Gesamtwohnungskosten – Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherung auf allen Hypotheken – mit dem Brutto-Monatseinkommen. Das Back-End-DTI fügt alle anderen wiederkehrenden Schulden (Autokredite, Studiendarlehen, Mindest-Kreditkartenzahlungen) zu den Wohnungskosten hinzu, bevor es durch das Einkommen geteilt wird. Herkömmliche Kreditgeber benötigen in der Regel ein Front-End-DTI von 28% oder weniger und ein Back-End-DTI von 43% oder weniger, obwohl die Grenzen je nach Darlehenstyp und Kreditgeber varieren. Die Zweithypothek-Menge ist durch das Verhältnis begrenzt, das zuerst bindet.

Kreditgeber zeichnen auf PITI – Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherung – nicht nur Kapital und Zinsen. Steuern und Versicherung sind echte wiederkehrende Wohnungskosten, und die meisten Kreditgeber hinterlegen sie, erheben einen Teil jeden Monat und zahlen die Rechnungen in Ihrem Namen. Da der Kreditgeber das Hinterlegungskonto kontrolliert, werden diese Kosten in der Front-End-DTI-Berechnung berücksichtigt, auch wenn Sie Hinterlegung separat einrichten. Wenn Sie Ihre bestehende Hypothek-Zahlung eingeben, verwenden Sie den vollständigen PITI-Betrag, den Ihr Servicer jeden Monat einzieht.

Ja. Wenn ein Co-Kreditnehmer (wie ein Ehepartner oder Partner) im Darlehensantrag ist, wird sein verifizier Einkommen zum Brutto-Monatseinkommen addiert, was beide DTI-Decken proportional erhöht. Ihre Schulden sind auch in der Back-End-Berechnung inbegriffen, daher hängt der Nettoeffekt davon ab, wie ihr Einkommens-zu-Schulden-Verhältnis mit Ihrem verglichen wird. Ein Co-Kreditnehmer mit hohem Einkommen und niedriger Schuld kann die Leihkapazität erheblich erweitern; einer mit bescheidenem Einkommen und großer Schuldenlast kann weniger hinzufügen als erwartet.

Die meisten herkömmlichen Kreditgeber verlangen einen Mindestkreditwert von 620, um sich für eine Zweithypothek zu qualifizieren, mit den besten Raten in der Regel bei 700 oder besser verfügbar. Da die Zweithypothek ein subordiniertes Pfandrecht ist – bezahlt nach der ersten Hypothek bei Zwangsversteigerung – sehen Kreditgeber sie als höheres Risiko an und wenden schärfere Kreditnormen an als auf einer ersten Hypothek. Einige Kreditgeber verlangen 680 oder 720 als Minimum für eine Zweithypothek, selbst wenn sie niedrigere Werte auf ersten Hypotheken erlauben. Ein höherer Wert senkt auch den Zinssatz, den Sie angeboten werden, was direkt die Darlehenssumme erhöht, die Sie auf der gleichen Zahlung leisten können.

CLTV ist die Summe Ihres Hypothekensaldos plus der vorgeschlagenen Zweithypothek-Menge, geteilt durch den bewerteten Wert Ihres Hauses. Die meisten Kreditgeber begrenzen CLTV auf 80–90% für eine Zweithypothek, was bedeutet, dass die Gesamtschulden, gesichert durch das Haus, nicht mehr als 80–90% des Wertes des Hauses überschreiten können. Wenn Ihr Hypothekensaldo bereits 75% des bewerteten Wertes ist und die CLTV-Grenze des Kreditgebers 80% ist, können Sie sich nur bis zu 5% des bewerteten Wertes für den Zweiten leihen – unabhängig davon, was Ihre DTI-Analyse zeigt. Dieser Rechner konzentriert sich auf die Einkommens- und DTI-Seite; Sie sollten auch CLTV mit einem Kreditgeber auf Basis Ihres aktuellen Saldos und einer Hausschätzung verifizieren.

Ja, besonders wenn das Back-End-DTI die bindende Einschränkung ist. Das Abbauzen einer Schuld mit einer monatlichen Zahlung von $300 gibt $300 der Back-End-Kapazität frei, was in eine höhere zulässige Zweithypothek-Zahlung und daher ein größeres Darlehensprinzipal übersetzt. Auf einer 15-jährigen Zweithypothek bei 8,5% erlaubt eine $300-Steigerung der monatlichen Zahlungskapazität etwa $30.000–$35.000 mehr beim Darlehensprinzipal. Der Abbauzen von hohen Schulden vor der Antragstellung für eine Zweithypothek ist einer der effektivsten Wege, Leihkapazität zu erhöhen.

Eine Zweithypothek (manchmal ein Home-Equity-Darlehen oder geschlossener Zweiter genannt) verteilt eine Pauschalsumme zu einem festgelegten Satz mit einem festgelegten Rückzahlungsplan. Eine HELOC (Home Equity Line of Credit) ist eine revolvierende Kreditlinie zu einem variablen Satz. Beide sind subordinierte Pfandrechte und beide zählen in Ihrer DTI-Berechnung, aber sie sind strukturell sehr unterschiedlich. Zweithypotheken sind besser, wenn Sie eine bestimmte Menge im Voraus benötigen mit Zahlungs-Vorhersagbarkeit. HELOCs passen zu laufenden oder unsicheren Finanzierungsbedarf. Kreditgeber zeichnen beide mit DTI-Analyse, aber HELOC-Qualifizierung berücksichtigt auch die maximale Auszahlungssumme, nicht nur den aktuellen Saldo.

Zweithypotheken-Sätze können zwischen Bewerbung und Schließung bewegen, wenn Sie einen Satz nicht gesperrt haben. Ein höherer Satz bei Schließung erzeugt eine höhere monatliche Zahlung, die Ihr DTI über dem Kreditgeber-Limit treiben kann und eine reduzierte Darlehenssumme erfordern kann. Satz-Sperren sind in der Regel für 30–60 Tage zu bescheidenen Kosten verfügbar. Wenn Sie über Satz-Bewegungen besorgt sind, fragen Sie Ihren Kreditgeber über Satz-Sperr-Optionen und Kosten zum Zeitpunkt der Bewerbung. Dieser Rechner nutzt den Satz, den Sie eingeben; Sie können ihn nach oben anpassen, um die Auswirkung einer Satzsteigerung auf Ihre maximale Darlehenssumme zu belasten-testen.